Песков

peskow


Песков Михаил Владимирович


Previous Entry Share Next Entry
Межевание без учёта ранее выделенных участков и умышленное занижение нормативов
Песков
peskow
Статья Александра Кириллова (жителя Северного Тушина) опубликована в апрельском номере газеты "Мы живём в Тушино".



18 февраля 2014 г. на публичных слушаниях по межеванию квартала района Северное Тушино, в котором расположен жилой дом по адресу: ул. Героев Панфиловцев, д.1, корп.5, мы столкнулись с тем, что автор проекта межевания, ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры, уменьшил площадь участка придомовой территории указанного дома на 0.49 га, относительно того участка, которым ранее пользовались жители дома. Это уменьшение представители ГлавАПУ объяснили наличием неких нормативов, представленных заказчиком проекта, Департаментом городского имущества города Москвы, и выполненных ГУП «НИиПИ Генплана Москвы», однако, никаких конкретных данных о происхождении этих нормативов представлено не было.

При детальном изучении проекта выяснилось, что межевание должно предусматривать обязательное предварительное установление границ ранее учтённых земельных участков. Однако, авторы проекта даже не стали искать архивные документы, устанавливающие границы домовладений, они приступили сразу к тому, что можно назвать «перемежеванием», на которое мэрия не имеет никакого права, потому что ранее выделенные участки, согласно ч.4 ст.43 Градостроительного кодекса РФ, «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». Иными словами, размеры уже выделенных участков не могут быть пересмотрены в сторону уменьшения.

Учитывая, что значительная часть домов, расположенных на указанной в названии проекта территории, введены в эксплуатацию и поставлены на технический учёт до 2000 года, следовательно земельные участки придомовых территорий для них уже выделены, и обязаны числиться как ранее учтённые. Данные об этих участках должны храниться в архиве ТБТИ, в т.н. «старых паспортах БТИ», где указана общая площадь участка и его план с привязкой к местности. На вопрос, почему эти данные не включены в проект, сотрудники ГлавАПУ утверждают, что это план относится только к уборке территории, что не соответствует действительности.

Помимо этого, в архиве г.Москвы содержатся постановления Мосгорисполкома о землеотводе на строительство и последующую эксплуатацию каждого дома. Эти данные в ГлавАПУ также отвергают, утверждая, что землеотвод относится только к строительству и теряет силу после сдачи построенного дома в эксплуатацию и постановки его на технический учёт. Это утверждение также является ложным.

При таком подходе, разработчики проекта нарушают основные принципы землепользования, действующие на сегодняшний день. Согласно письму Роснедвижимости от 13.09.2007 N ВС/1345 «О ранее учтенных земельных участках», ранее учтенными земельными участками считаются все фактически занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», по которым вне зависимости от места хранения документов имеются, в частности, соответствующее решение о предоставлении земельного участка.

Таким образом, заведомо зная, что, при строительстве указанных домов, постановлениями Мосгорисполкома были выделены земельные участки, авторы проекта нарушили не только общегражданское законодательство, но и распоряжения собственного начальства. На основании разд.4.1 Приказа по МКА от 13.02.2008г №13, на который ссылаются разработчики в самом проекте, они первым делом должны были принять меры по отысканию документов, устанавливающих границы этих участков.

Однако, и при перемежевании разработчики проекта ухитрились применить недостоверные данные. Искажены сроки действия нормативных документов, на основании которых определяются размеры придомовой территории жилых домов постройки до 2000г. В частности, отмена СН 41-58 и вступление в действие СНиП II-К.2-62 состоялось 01.01.1967г., тогда как сроки действия этих нормативных актов в таблице значатся как: 1959 – 1965 гг. для СН 41-58 и 1966 – 1974 гг. для СНиП II-К.2-62. Вследствие этой подмены нормативы для нашего дома серии II-49, сданного в эксплуатацию в первой половине 1967г., были занижены, поскольку дом проектировался до 1967г. по нормам СН 41-58, и вся документация на строительство и земельный участок была утверждена до вступления в действие СНиП II-К.2-62.

Помимо этого, коэффициенты пересчёта общей площади помещений жилых домов в площадь придомовой территории для домов 9 и более этажности, отсутствующие в исходных документах, были восполнены с заведомым занижением на 20 – 30%. Это позволило на столько же сократить ранее выделенные придомовые территории наиболее массовых серий домов постройки 1967–1975 годов.

Например, дому 1 корп.5 по ул. Героев Панфиловцев в проекте выделена придомовая территория площадью 1 324 га, однако сами разработчики проекта перемежевания не оспаривают что ему положена территория от 1.361 до 1.378 га, Это означает, что придомовая территория этого дома, согласно их собственным расчётам, не позволяет выделить расположенный под окнами стадион в отдельный участок.

Разработчики на публичных слушаниях не смогли указать официальные источники, на основании которых были выбраны ими коэффициенты пересчёта общей площади жилого дома в площадь положенной ему придомовой территории. Величина этих коэффициентов (0.78 – 0.79) соответствует нормам для домов постройки позднее 1985 г., и непригодна для расчёта территории дома, который был спроектирован ранее 1967 г. Для такого дома, в соответствии с действовавшим до 1 января 1967г. СН 41-58, положен как минимум тот заниженный коэффициент 0.86 – 0.90, взятый из соответствующего столбца таблицы в приложении-4 к Проекту межевания. А это значит, что вычисленная таким способом нормативно необходимая площадь будет уже от 1.50 до 1.57 га.

Однако, и коэффициенты 0.86 - 0.90 также не соответствуют нормам, действующим на момент проектирования дома. Вместо таблицы в приложении-4 к Проекту, содержащей сомнительные данные, необходимо пользоваться документом, который учитывает реальные цифры. Это - СП 30-101-98. «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (утв. Приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 N 59), в котором есть таблица с указанием достоверных цифр. Этот документ, хоть и ведомственный, но действующий, и он даёт правдивую методику расчёта, на основании которой указанному дому положено 1.814 га (коэффициент 1.04).

Таким образом, одним из наиболее ярких примеров манипуляции с нормативами, приводящей к существенному уменьшению ранее выделенных придомовых территорий, является упомянутый жилой дом по адресу: ул. Героев Панфиловцев, д.1, к.5., для которого поставлена задача изъятия из придомовой территории участка земли, на котором в 2011г. расположили муниципальный стадион.

До предпринятых управой и администрацией района противоправных действий по сооружению стадиона, придомовая территория дома д.1 корп.5 полностью соответствовала нормативам 1967г. (года постановки дома на технический учёт). Однако, при изъятии из неё участка земли, на которой расположен стадион, и полосы, прилегающей к его территории, придомовая территория уменьшилась почти на полгектара, и часть придомовой территории, доступная для жителей второй половины дома (подъезды 6-10), ныне представляет собой узкую полосу вдоль дома, шириной 3м со стороны подъездов, и шириной около 10м с задней стороны. Её общая площадь около 0.35 га, считая площадь самого дома. При этом, вся оставшаяся придомовая территория оказалась сосредоточенной напротив другой половины дома (1-5 подъезды). Учитывая, что длина дома превышает 200 метров, для жителей 6-10 подъездов она не имеет практического значения.

Кратко подытоживая сказанное, выделенная в проекте придомовая территория дома д.1 корп.5 ни по площади, ни по составу не отвечает действующим нормативам. Поэтому единственным решением вопроса будет лишь перепрофилирование стадиона в площадку для спорта и отдыха и включение его территории в придомовую территорию дома д.1 корп.5.


Александр Кириллов, житель Северного Тушино



  • 1
Имеет смысл представить таблицы, на которые идут ссылки в тексте.

В приложениях к проектам межевания, выполненным самыми разными проектными мастерскими города, выложена одна и та же таблица, в которой указаны нормативы пересчёта общей площади многоквартирных жилых домов в площадь положенной им придомовой территории, якобы существовавшие в указанное там время. Несоответствия действительно существовавшим нормативам выделены разными цветами:



А вот аналогичная таблица из СП 30-101-98. «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», здесь даже те значения, которые получены методом экстраполяции, не выглядят так явно заниженными, как в первой таблице:



Картинки по клику открываются в полный размер.

Edited at 2014-05-06 05:43 pm (UTC)

Спасибо за дополнение!

  • 1
?

Log in

No account? Create an account